نظری در مورد بازار مسکن

باندهای قدرت مسکن را به قیمت دلخواه عرضه میکنند.
این تیتر فرمایشات سجاد نایینی عضو هیات رییسه سازمان مهندسی است در مورد افزایش قیمت مسکن در تهران. بازاری به وسعت بازار مسکن و با تعدد شرکت کنندگان در آن بعید است که گروهی دارای قدرت انحصاری و باندی باشند. ولی به سیاست پیشنهادی وی توجه کنید:

وزارت مسکن باید با در اختیار گذاشتن زمین به شرکتها با افراد دارای صلاحیت (!!) به صورت ارزان و تهیه مصالح مورد نیاز برای ساخت و سرانجام تعیین یک سقف قیمت فروش برای سازنده می تواند تا حدودی مثمرثمر باشد.

خوب افراد دارای صلاحیت هم ایشان و رفقا هستند که زمین ارزان میخواهند مصالح ارزان میخواهند. سقف قیمتی گذاشتن هم دیگه داستان تکراری شده است. نتیجه آن هم وجود تقاضای اضافی و تشکیل صف است و فساد است. گرفتاری اینجاست که حرفهای پرت ایشان به راحتی در روزنامه نسبتا مشهوری (آفتاب یزد سه شنبه صفحه اقتصادی)چاپ میشود.

وقتی اقتصاد خوانده روضه خوان میشود

نقدينگي موجود در دست بخش‌خصوصي، افزايش خود سرانه در توليد و فعاليت اقتصادي و ايجاد ارزش افزوده در بخش، كه حجيم شدن خود را در متلاشي كردن توليد در اقتصاد ملي و تخريب باورهاي آينده‌نگر جوانان جوياي مسكن اين مرز و بوم، در نگرش به درآمدهاي كم ناشي از تلاش و قناعت و علم‌آموزي جست‌وجو مي‌كند.
باورهايي كه ادراك مي‌كنند در كنار لااقل 300هزار خانه مسكوني خالي در تهران، آرامش آنها در حسرت سرپناهي كه شب خود را در آغاز زندگي مشترك به صبح بياورند، به جهنم بي‌قراري استحاله مي‌گردد ولي بالاخره اين نقدينگي است كه حكم مي‌راند

جملات بالا متعلق به کسی است که از بالا رفتن قیمت مسکن ناخشنود است و علت آنرا نقدینگی میداند. تا اینجای آن درست. دکتر حسن سبحانی که هم نماینده مجلس است هم استاد اقتصاد توضیح نمیدهد که چرا این نقدینگی سر از بازار مسکن در می آورد که باعث خالی بودن ۳۰۰ هزار خانه در تهران شده است. و روضه خوانی خود را در روزنامه دنیای اقتصاد اینگونه ادامه میدهد:
در اين فضاي غم‌انگيز حاكم بر بخش مسكن و اقتصاد آن، بكارگيري همه عناصر غير اقتصادي و همچنين اقتصادي موثر بر حل مساله ضروري است، از اخلاق و انصاف و حلال‌خواري گرفته تا سياست‌گذاري سيستمي اقتصادی

فشار تقاضا در بازار مسکن بعلت عدم کارایی بازار مالی است. اگر بانکها در تعیین سود بانکی آزاد بودند و اگر اوراق قرضه امکان انتشار داشت مردم دیوانه نبودند پولشان را بصورت آجر و تیر آهن سرمایه گذاری کنند. وقتی همین آقای سبحانی و رفیقشان احمد توکلی با کاهش دستوری نرخ بهره بزعم خود میخواستند باعث افزایش تولید در کشور شوند و سرمایه ها را بسوی تولید سوق دهند باید فکر اینحا را میکردند که تضعیف بازار سرمایه که یعنی رها شدن نقدینگی به سمت سکه و مسکن و … . حالا بجای روضه خوانی بد نیست یک نگاهی به عواقب سیاستهای پیشنهادی خودشان بندازند و ببینند که سهم ایشان از این گرفتاری چیست که با تشریح فضای غم انگیز مسکن مردم را به انصاف و اخلاق دعوت میکنند!!

محمدخان طاهری ! اینا چیه چاپ میکنی؟

بازار مسکن

باکمک محمدخان طاهری گزارشی در روزنامه دنیای اقتصاد به چاپ رسیده در مورد افزایش قیمت مسکن در ایران. گزارش در دانشگاه علم و صنعت تهیه شده. ایرادات زیر به نظرم به گزارش وارده:

۱) در گزارش آمده: با وجود شکل‌گیری بازار، بیماری هلندی در آن اتفاق می‌افتد که نوعی «شکست بازار» است
بیماری هلندی مساله ای مربوط به رکود صنایع داخلی بسبب تقویت ارز کشور است و ارتباط مستقیمی به بازار مسکن نداردو اگر هم باشد مصداق شکست بازار نیست.

۲) در گزارش آمده: در شرایط کنونی اگر دولت اقدام به اتخاذ سیاست‌های اصولی در بخش زمین و مسکن كند همچون اتخاذ سیاست طرف عرضه به جای تحریک بازار از ناحیه تقاضا و حذف مالکیت واسط زمین (‌یکی بودن سازنده و مالک) در پروژه‌های ساخت انبوه مسکن و… تهدید ورود سرمایه‌ها به این بخش به راحتی تبدیل به فرصت و منجر به افزایش تولید مسکن می‌شود.
سیاستهایی مداخله جویانه ای مثل حذف مالکیت واسط زمین نتیجه ای جز بالا رفتن هزینه ساخت مسکن نخواهد داشت و نتیجتا کاهش عرضه را بدنبال خواهد داشت

۳) در گزارش آمده:با توجه به «شکست بازار» در بازار زمین، دولت در این بازار مداخله کند و با اعمال سیاستی مناسب، نواقص مربوط به این بازار را مرتفع سازد.
اولا که باتوجه به تعدد مالکین بازار زمین انحصاری نیست و گرانی آن هم به سبب گرانی مسکن است. بهمین دلیل زمین در کویر لوت مجانی است چون نه خانه ساخته شده در آن ارزش دارد نه حتی گوسفند هم برای چرا آنجا هم نمیره. باز هم شکست بازار مصداق ندارد.

۴) نگارندگان گزارش مزبور در نهایت این سیاست مبهم را به دولت پیشنهاد میکنند:
به نظر می‌رسد دولت می‌بایست از سیاست فروش زمین‌های خود چه به صورت ارزان و چه به قیمت بازار، خودداری کرده و همانند بسیاری از کشورهای موفق در این بخش، سیاست خرید و ذخیره‌سازی زمین‌های غیر دولتی را در دستور کار خود قرار دهد و با در اختیار قرار دادن عرصه زمین‌های خود برای ساخت مسکن از همبستگی شدید بین زمین و مسکن در اثر فشار تقاضا بر مسکن بکاهد

من که نفهمیدم منظورشان از این سیاست چیست. اگر به معنای وارد شدن دولت در بازار زمین است منابع آن را دولت چگونه تامین کند؟ تازه اگر هم دولت وارد این بازار شود تقاضا در بازار افزایش پیدا کرده و باز هم زمین گرانتر میشود.

در نهایت علیرغم نقصهای نظری این گزارش و در نهایت ارایه سیاستی مبهم و نادرست به یک نکته مهم در بازار مسکن که در این گزارش هم به آن اشاره شده باید پرداخت: وجود تقاضای سرمایه ای برای مسکن.

به نظر من بخشی از گرفتاری بازار مسکن به ناکارا بودن بازار سرمایه برمیگردد. تا زمانیکه بحث بهره و ربا در ایران حل نشده و بازار سرمایه لنگ میزند و هنوز امکان سرمایه گذاری کم ریسکی مثل اوراق قرضه (نه اوراق مشارکت!) وجود نداشته باشد مردم برای پارک کردن پولشان به بازار مسکنی رو می آورند که در طول زمان از بابت بازدهی و ریسک سربلند از امتحان بیرون آمده. وجود واحدهای خالی بسیار در تهران و شهرهای بزرگ بدلیل ناکارایی بازار سرمایه است. کلید حل مساله هم در دست علمای حوزه است.