اطلاعاتی در مورد بازار مسکن آمریکا

از ۵۲ ملیون خانه هم اکنون ۱۰ ملیون آنها ارزش کمتری از وام خود دارند.این رقم سال گذشته ۴ ملیون و ۲ سال پیش دو و نیم ملیون بود.

در طول سه سال یعنی از ۲۰۰۴ تا ۲۰۰۷ مجموعا ۱۵ ملیون وام مسکن ریسکی اعطا شده است و در صورتی که قیمت مسکن ۱۰ درصد دیگر افت کند ( که خیلی محتمل و کمی هم خوشبینانه است) انتظار میرود ۱۰ ملیون از آن ۱۵ ملیون خانه با مشکل عدم پرداخت مواجه شوندو نزدیک ۶۲۵ میلیارد دلار خسارت به سرمایه گذاران وامهای مسکن وارد شود.

خسارت وامهای مسکنی که به اماکن تجاری داده شده بالغ بر ۲۲۵ میلیارد دلار خواهد شد.

مجموع میشود ۸۵۰ میلیارد دلار.

بیشتر این وامها در تملک بانکهای سرمایه گذاری است. اگر این خسارتها سریع مشخص میشد و تا فردا معلوم میشد تکلیف بانکها و نهادهای ورشکسته سریع میشخص میشد ولی با توجه به زمانبر بودن این بازار این امر دیر اتفاق می افتد.

مشکل اصلی الان کندی روند بازار و شفاف نبودن دارایی بانکهاست. در پستی در مورد این داستان خواهم نوشت.

آلن گرینسپن

کنگره آمریکا فعلا مشغول سوال و جواب از کسانی است که مسبب بحران فعلی شناخته شده اند. امروز نوبت آلن گرینسپن رییس قبلی فدرال رزرو بود که به سوالات جواب بده. گرینسپن صادقانه اعتراف کرد که سهل انگاری در اعمال مقررات در بازارهای مالی باعث این گرفتاری شد. و به این مساله اشاره کرد که راه جلوگیری از این بحران بسیار ساده بود: مقرراتی وضع میکردیم که تا بانکهای مسکن بخشی از وامهای اعطا شده را نزد خود نگاه دارند و همه وامها را در بازار ثانویه نفروشند. بدین ترتیب با سهیم شدن در ریسک ورشکستگی وامهای مسکن انگیزه پیدا میکردند تا به وضعیت اعتباری وام گیرندگان دقت بیشتری کنند.

یکی از نتایج این بحران این است که در آمریکا مقررات بیشتری در سیستم بانکی وضع شود. سنتا بازار مالی آمریکا نسبت به اروپا (حتی کانادا)‌ مقررات کمتری دارد. تفاوتی که سیستم بانکی با دیگر صنایع دارد در این است که اگر ورشکستگی یک بانک باعث زیر سوال رفتن اعتماد به سیستم بانکی شود باعث گرفتاری بانکهای دیگر هم میشود. در حالیکه در صنایع دیگر ورشکستگی یک بنگاه باعث تقویت بنگاههای دیگر میشود. برای همین سیستم بانکی نیازمند مقرراتی است که جلوی انجام کارهای ریسکی که سلامت کل سیستم بانکی را به خطر میاندازد بگیرد. ایسلند نمونه آن که کم توجهی به ریسک پذیری بانکهای آن کل کشور را به ورشکستگی کشانده و ارزش پول آن کشور ۷۵درصد سقوط کرده است.

اخبار اقتصادی

بد سرم شلوغه بحث بحران مالی آمریکا ادامه پیدا نکرد. ایشالا ادامه میدم ولی این اخبار مهمه اقتصادی روز ایران و جهانه:

شرکت رتبه بندی مودیز که وامهای مسکن را رتبه بندی میکرد مورد بازخواست کنگره قرار گرفته که چرا رتبه های بالا به بسته های وامهای ملکی میداده است و امروز سهامش ۱۵ درصد سقوط کرد (پاقدم بنده بود)

در ایران هم اوراق رهنی دارد راه میوفتد که به علت پایین بودن سهم وامهای مسکن نسبت به ارزش خانه گرفتاری که در آمریکا درست کرد را در ایران نخواهد داشت. من که حوصله خواندن این بندهای مربوط به مقررات این اوراق را ندارم ولی نکته اساسی اینه که آیا این اوراق در بازار ثانویه قیمت گذاری میشه یا مثل اوراق من درآوردی مشارکت کوپنهایی به آن میچسبانند. کسی این داستان را فهمید به ما هم خبر بده. اگر در بازار معامله بشه یک اتفاق بزرگ در بازار میوفته چون یک ابزار مالی جدید و کارا در ایران بوجود میاد که هم برای سرمایه گذاری خوبه و هم برای تقویت منابع مالی بانکهای مسکن.

دیدگاههای اقتصادی رییس قوه قضاییه جالبه. از معدود کسایی است که به از بین بردن زمینه های جرم اعتقاد داره (علی الخصوص جرایم اقتصادی) و به کرات آن را بیان کرده و حالا هم مبارزه با پولشویی را وظیفه سیستم بانکی دونسته نه قوه قضاییه. نکته اساسی اینه که زمانی سیستم بانکی میتونه جلوی پولشویی را بگیره که بازار آزاد پول بوجود بیاد و رقابت بین بانکها و موسسات مالی باعث بوجود آمدن کارتهای اعتباری بشه و کسی با پول نقد خرید نکنه. اینطوری میشه به همه معاملات نظارت کرد و جلوی اقتصاد زیرزمینی و مواد مخدر را گرفت. همه این اهداف هم جز با آزادسازی بازار پول مقدور نیست. حالا کسایی که با این بازار مخالفن ببینن چه هزینه ای کشور بابت نداشتن این بازار میپردازه. میشه در اینباره یه مقاله نوشت.

قيمت‌گذاري دولتي ، خلاف اراده خداوند است

این عنوان مقاله آقای موسویان است در دنیای اقتصاد.

آقای عباس موسویان از افراد خوش فکر حوزه است که همواره از آزادسازی نرخ بهره دفاع کرده است. برخلاف ایشان یک سری از افرادی که موقعیت تدریس در دانشکده های اقتصاد را دارند مخالف این آزاد سازی هستند و جالب اینجاست که ادعاهایشان را سعی میکنند بر مبنای مذهب استوار کنند و این آقای موسویان که از حوزه وارد مباحث اقتصادی شده بر مبنای فقهی از آزادسازی نرخ بهره حمایت میکند. چند روز است که یک سری مقاله در روزنامه دنیای اقتصاد از ایشان چاپ میشود و نگاه فقهی ایشان جالب است. یکی از بزرگترین گرفتاری های اقتصاد ایران عدم کارکرد بازار آزاد پول است و گره آن تنها بدست فقها و اهالی حوزه قابل باز شدن است. گرهی که مسبب آن بیشتر بدست کسانی ایجاد شده که در دانشکده های اقتصاد مشغول تدریس اند و مسلما نه فقیهند و نظراتشان هم با اصول اقتصاد همخوانی ندارد.

تحلیل وضع موجود

دوتا از اساتید دانشگاه شیکاگو بزبان ساده داستان بحران پیش آمده را بیان کرده اند و دلایل دخالت دولت هم توضیح دادند. گرفتاری بزرگ از بین رفتن بازار اوراق رهنی است. بعضیها الان فرصت پیدا کرده اند از نظام بازار ازاد انتقاد کنند. ولی باید توجه کرد که همه این گرفتاری ازکار نکردن یک بازار است. اگر بازاری برای این اوراق وجود میداشت دارایی های بانکها شفاف میشد و تکلیف بانکهای ناکارا سریعا مشخص میشد. استنباط اولیه من از طرح ۷۰۰ میلیارد دلاری این بود که به شکل گیری این بازار کمک میکند ولی الان دولت آمریکا قصد دارد بخشی ار آن پول را در ازای دریافت سهام بدون اجازه رای گیری در اختیار چند بانک سالم قرار دهد. دود نشدن این پول هم به ورشکست نشدن بانکها برمیگردد.

نوبل اقتصاد

فردا‌ (دوشنبه) حول و حوش ظهر به وقت استکلهم برنده جایزه نوبل اقتصاد معرفی میشه. این وبسایت سابقه خوبی در پیش بینی برندگان نوبل داشته. روزبه هم پیش بینیش را در این پست نوشته.

فعلا گرفتاری زیاده و فرصت نشد به داستان ورشگستگی ایسلند برسم. ورشکستگی ایسلند میتونه هشداری باشه برای کشورهای دیگه از جمله آمریکا.

پاول کروگمن نوبل رو برد

گرفتاری بنام حباب

قبلا در مورد نقش حبابها و سیگنالهایی که در کوتاه مدت میفرستند نوشته بودم. سیگنالهایی که قیمت های حبابی میفرستند باعث میشود که احاد اقتصادی تصمیم هایی بگیرند که در دراز مدت اشتباه است و اصلاح آنها گرفتاری درست میکند. بررسی وضعیت اقتصادی به دوران بعد از تشکیل حباب به نحوه ترکیدن حباب ربط دارد. در سال ۲۰۰۰ حباب سهامهای تکنولوژی ترکید و حالا حباب قیمت مسکن. برای روشنتر شدن موضوع گراف شاخص سهامهای تکنولوژی و قیمت مسکن را باهم کشیده ام و نمودار قیمت مسکن را بگونه ای جابجا کرده ام که قله حباب هردو در یک نقطه باشد. محور افقی هم هفته میباشد

نقطه Aنشان دهنده قله حباب در هر دو است. نقطه Bزمانی است که حباب تکنولوژی ترکیده است (بعد از نقطه هم یک افت میبینید که مربوط به عملیات تروربستی ۱۱ سپتامبر است)و نقطه C وضعیت فعلی قیمت مسکن است. زمان ترکیدن حباب سهامهای تکنولوژی فقط ۶ ماه بوده است. در حالیکه تا حالا دو سال طول کشیده است که قیمت مسکن به نقطه Cبرسد و انتظار میرود پایین تر هم برود. خوشبینانه ترین سناریو این است که ده درصد دیگر بره پایین. اگر قیمت مسکن با همین سرعت پایین برود ۱ سال دیگه طول میکشه تا حباب مسکن کاملا بترکه (point D). یعنی حباب مسکن ۶ برابر کندتر از حباب تکنولوژی عمل میکنه و بجاب ۶ ماه در سه سال میترکه. به نظر میرسه کند بودن و لختی قیمت مسکن یکی از ویژگیهای این بحران اقتصادیه. ولی تفاوتها وشباهتهای این دو حباب:

۱)‌ سرمایه گذاران شرکتهای تکنولوژی بیشترشان کسانی بودند که مستقیما سرمایه گذاری کردند و از بالا بودن ریسکشان مطمین بودند. در حالیکه در مورد وامهای مسکن سرمایه گذاران از طریق اوراق رهنی این کار را کردند و فکر میکردند که سرمایه گذاریشان کم ریسک است.

۲) بازاری که در آن سرمایه گذاری انجام شد: در مورد بازار تکنولوژیک این بازار همواره وجود داشت و مساله عدم نقد شوندگی وجود نداشت در حالیکه این مساله در مورد بازار مسکن وجود ندارد.

۳) پیچیدگی اوراق رهنی و کند بودن بازار مسکن و شوک وارده باعث شده است که بازار وامهای مسکن به اصطلاح خشک شود. قبل از بحران بازار اوراق رهنی از نوع(OTC (Over the Counter بود. از بین رفتن این بازار باعث شده است که دارندگان این اوراق تخمین دقیقی از دارایی خود نداشته باشندو عدم شفافیت باعث بالا رفتن ریسک اعتباری در بازار شده است. در حالیکه شفافیت بازار سهام تکلیف سرمایه گذاران را سریع مشخص کرد. بعبارت دیگر واحدهای اقتصادی ناکارا در حباب قبلی سریعا مشخص شده و از بازار حذف شدند در حالیکه این امر در شرایط کنونی با کندی صورت میگیرد.

ایسلند اولین کشور قربانی بحران مالی

ایسلند کشوری است با ۳۰۰ هزار نفر جمعیت و حدود ۱۴ میلیارد دلار تولید ناخالص ملی. میشه گفت نمونه آزمایشگاهی آمریکاست در مقیاس یک هزارم. صنعت بانکی در چند سال گذشته رشد زیادی در این کشور داشته و علیرغم اینکه بانکهایش در وامهای مسکن آمریکا سرمایه گذاری نکرده بودند ورشکست شدند و دولت آنها را ملی اعلام کرد و حالا صحبت این است که دولت ایسلند اعلام ورشکستگی کند چون از پس بازپرداخت طلبکاران خارجی برنمیاد. فعلا که رییس جمهورشان دچار حمله قبلی شده و در بیمارستان است!‌ ایسلند اولین کشور قربانی بحران مالی است.

کند شدن چاقوی سیاست پولی کاهش نرخ بهره

امروز بانکهای مرکزی آمریکا و کشورهای دیگر در اقدامی هماهنگ نرخ بهره را کاهش دادند. نرخ بهره ای که فدرال رزرو بعنوان هدف تغییر میدهد نرخی بهره ای است که بانکهای به یکدیگر قرض میدهند و Fed Fund Rate نام دارد. این کاهش نرخ بهره نیز از طریق عملیات بازار باز اعمال میشود و همانند تصور اشتباهی که در ایران است ( بعضیها فکر میکنند با بخشنامه و دستور نرخ بهره تکان میخورد) انجام نمیگیرد. با کاهش نرخ بهره مزبور انتظار میرود نرخ بهره هایی مثل وامهای مسکن و خرید ماشین و امثالهم کاهش بیابد.

نرخ بهره ارایه شده توسط بانکها باید هزینه های ناشی از ورشکستگی احتمالی مشتریان را نیز جبران کند. مثلا اگر بانک به ۱۰۰ نفر وام میدهد و احتمال ورشکستگی افراد همانند هم و برابر یک درصد است آنگاه یک نفر بطور میانگین قادر نخواهد بود وام دریافتی خود را بازپس دهد. حالا اگر این احتمال به ۱۰ درصد برسد بطور متوسط ۱۰ نفر قادر به بازپرداخت وام نخواهند بود. بنابراین در حالت دوم بانک نرخ بهره اعطایی را بالا میبرد تا بتواند هزینه خسارت دیگران را جبران کند. بنابراین با بالا رفتن ریسک اعتباری در اقتصاد نرخ بهره های ارایه شده هم بالا میرود. قبل از شروع بحران مالی در آمریکا فدرال رزرو با اعمال سیاست کاهش نرخ بهره میتوانست اثر موثری برکاهش نرخهای بهره اعطایی در سیستم مالی داشته باشد. ولی بعد از شروع بحران مالی بخاطر افزایش ورشکستگی وامهای مسکن نرخ های بهره اعطایی توسط بانکها هم بالا رفتند.

منحنی آبی در شکل زیر تفاوت (spread)  نرخ وام مسکن با نرخ بهره اوراق قرضه دولتی (تقریبا بدون ریسک اعتباری) را نشان میدهد. تقریبا این تفاوت تا قبل شروع بحران ثابت بوده است و از اوایل سال ۲۰۰۷ این تفاوت افزایش پیدا کرده است. منحنی قرمز رنگ هم نشاندهنده اعتبار وامهای مسکن است و از اواسط سال ۲۰۰۷ شروع به پایین آمدن نموده است. یعنی هروقت این اعتبار پایین آمده تفاوت بهره وامهای مسکن به نرخ بهره بدون ریسک افزایش یافته است.

بعبارت دیگر هرچه فدرال رزرو نرخ بهره را پایین آورده بالا رفتن ورشکستگی ها و به تبع آن بالا رفتن ریسک اعتباری رشته های سیاست پولی را پنبه کرده است.

پاول کروگمن هم به این گرفتاری اشاره کرده.

دو جبهه گیری مختلف

این  هم نامه یک سری استاد اقتصاد در حمایت از طرح ۷۰۰ میلیارد دلاری.

اگر میخواین بدونین چه فرقی هست بین دو دسته اساتیدی که دو نظر مختلف درباره این طرح دارن به نظر پال رومر در اینجا نگاه کنید. شرمنده که لینک میدم درستش این بود بزبان ساده و کوتاه حرفهای پاول رومر را خلاصه میکردم.