حکم شرعی خرید و فروش وام مسکن

هفته گذشته آیات عظام در پی استفتا از ایشان حکم بر شرعی بودن معامله وام مسکن دادند. مدتی است که وامهای مسکن مورد معامله قرار میگیرد و دارندگان چنین وامهایی آنرا به متقاضیان بفروش میرسانند. این خبر میتوانست بدلایل زیر مهمترین خبر اقتصادی هفته گذشته باشد:

۱) اینکه وامهای مسکن مورد معامله قرار میگیرد نشان دهنده این است که وام مسکن با بهره مشخص و تعیین شده توسط بانک از ارزشی برخوردار است که دارنده آن میتواند مبلغی بابت واگذاری آن طلب کند. این ارزش صرفا بخاطر کم بودن نرخ بهره وام نسبت به بهره واقعی در بازار پول حاصل میشود. اگر نرخهای بهره وام مسکن را عرضه و تقاضای وام تعیین میکرد امتیاز داشتن این وامها از ارزشی برخوردار نمیشد.

۲) وام مسکن از لحاظ مالی همانند اوراق قرضه ای است که توسط وام گیرنده صادر و به بانک داده میشود. بانک نیز به مثابه خریدار اوراق قرضه اصل و سود خود را در طول زمان معینی از وام گیرنده دریافت میکند. بنابراین معامله وام مسکن مثل معامله اوراق قرضه در بازار است و در صورتیکه معامله وام مسکن مشکل شرعی نداشته باشد قاعدتا معامله اوراق قرضه نیز در بازار ثانویه هم باید فاقد مشکل شرعی باشد. بنابراین بازار پول در ایران که در نبود بازار اوراق قرضه از ناکارایی شدیدی رنج میبرد میتواند از داشتن این بازار منتفع شود.

۳)‌ با توجه به عدم شبهه غیرشرعی معاملات وام مسکن بانکهای مسکن میتوانند وامهای اعطایی خود را که بخش بزرگی از دارایی های آنها را تشکیل میدهد در بازار بفروش برسانند. بانکهای مسکن در کشورهای توسعه یافته با تشکیل سبدی از وامها (Mortgage Back Security) آنها را بفروش میرسانند و از این طریق نقدینگی از بازار جذب نموده و آن را در اختیار متقاضیان وام مسکن قرار میدهند. یکی از علل مهم صاحبخانه شدن مردم آمریکا ابداع سبد وامهای مسکن و فروش آنها توسط بانکها بوده است. متقاضیان چنین سبدهایی عموما صندوقهای بازنشستگی هستند که علاقه مند به سرمایه گذاری در اوراق قرضه درازمدت میباشند. هم اکنون بخش بزرگی از دارایی بانک مسکن در ایران وامهای مسکنی است که قدرت نقد شوندگی پایینی دارند و باعث شده است که از توانایی قدرت وام دهی آنها کاسته شود و تنها بخش محدودی از جامعه به کمک این وامها صاحب خانه شوند. فروش وامهای مسکن در جذب نقدینگی موثر بوده و باعث کاهش اثرات شوکهای نقدینگی میگردد.

۴)‌ نکته جالب دیگر این است که با داشتن سری زمانی قیمت این وامها (‌که گهگاهی در روزنامه ها هم منتشر میشود) میتوان نرخ بهره بازار پول را محاسبه نمود. تقریبا در اقتصاد ایران هیچ ابزار دیگری که نشان دهنده تغییرات نرخ بهره باشد وجود ندارد. موضوعی که میتواند مبحث خوبی برای تحقیق و مطالعه دانشجویان اقتصاد داخل کشور باشد.

دنیای اقتصاد

پانوشت: داستان دقیقتر: این خرید و فروش وام مسکن مانند خرید و فروش put option وام مسکن میباشد و تازمانیکه نرخ بهره وامها از نرخ بهره بازار پول کمتر باشد put option دارای ارزش است یا بعبارت دیگرput option is in the money با تغییر نرخ بهره بازار ارزش این put option تغییر میکند و براساس تغییرات قیمت put option میتوان نرخ بهره بازار را بدست آورد.