این اتفاقات بازار مالی در ایران خیلی جالبه. از یک طرف بازار رسمی اوراق قرضه رسما وجود نداره بعد بازار آپشن وامهای مسکن درست شده! وام مسکن هم یک نوع اوراق قرضه است که گیرنده وام آنرا به بانک میفروشد (حالا به قابلیت callability وام مسکن کاری نداریم. یعنی اینکه فروشنده اوراق قرضه یا همون دریافت کننده وام این آپشن را داره که هر وقت خواست میتونه بره اصل پول باقی مانده را بده و اوراق را پس بگیره) حالا خود این اوراق قرضه قابل معامله در بازار بورس نیست ولی آپشن آن که به دارنده آن این حق را میده هر وقت خواست بره بانک مسکن و با نرخ معینی وام را دریافت کنه ( یا اوراق قرضه را به بانک بفروشه).
حالا این بازار در ایران رسمیت پیدا کرده و چند روزی است که در بازار بورس معامله میشه. مثلا برای داشتن حق دریافت وام نیم ملیون تومانی وام مسکن باید ۸۵ هزار تومان بپردازید. حالا چرا این آپشن ارزش نسبتا زیادی داره؟ برای اینکه وام مسکن در ایران با بهره کمتر از نرخ مورد انتظار و تعادلی بازار ارایه میشه و مثلا ۱۵ درصده درحالیکه اگر نرخ وام مسکن توسط بازار تعیین میشد نرخ بود ۲۰ درصد. برای همین مردم حاضر هستند یه مبلغی اولش بدن تا به وام کم بهره ۱۵ درصدی دست پیدا کنند. البته مساله یه کم پیچیده تر از این حرفهاست چون این ابزار حکم آپشن را داره و دوسال بیشتر اعتبار نداره.
خلاصه جالبه که در ایران بازار چیزی وجود نداره ولی بازار آپشنش درست شده. خوبی این بازار اینه که از قیمت این آپشن میشه فهمید نرخ بهره تعادلی بازار چقدره. مثلا اگر نرخ بهره انتظاری بازار بره بالا و بشه ۴۰ درصد در سال آنوقت ارزش این آپشن از ۸۵ هزار تومن میره بالاتر چون مردم حاضرن بیشتر پول بدن تا به این وام دست پیدا کنن. خلاصه دانشجویان ایران بجنبند که موضوع خوبی برای تحقیق پیدا شده و میتونن نرخ بهره بازار تقریبا بدون ریسک را از قیمت های این وامها حساب کنند.
نکته جالب دیگه اینه که این آپشن ها را کسانی در بازار میتونن فروشن که ۹ میلیون تومان به مدت یک سال در نزد بانک مسکن سپرده گذاشته باشند. گویا بانک ۹ درصد سود میده و آخرش ۴۰ تا آپشن ( اگر من درست فهمیده باشم) یعنی شما یه اوراق قرضه میخرین با انقضای یک ساله با بهره ۹ درصد که در نهایت به آپشن مبدل میشه. خلاصه این یکی از پیچیده ترین ابزار های مالی دنیا است! ابزار های ساده تر وجود نداره ولی این موجود پیچیده مالی رسمیت پیدا کرده ولی پیشرفت خوب و امیدوار کننده ای است.
خاکریز اقتصاد 
نوامبر 10, 2010 در 5:10 ق.ظ. |
سلام
نرخ بهره غیررسمی تو بازار حدوداً 30درصده. 2 تا 3 درصد در ماه. پس طبق نظر شما باید نرخ بهره بانک مسکن 30 درصد بشود تا قیمت آپشن آن پایینتر بیاید. اینجا یک مساله وجود دارد و آن اینکه این آپشن ها تنها قابلیت استفاده در خرید مسکن دارند و نه چیز دیگر. در واقع کارایی آن محدود است. بنابراین قیمت آپشن باید بیشتر در ارتباط با سود انتظاری حاصل از خرید مسکن باشد. دلیل دیگر محدودیت منابع تامین مالی مسکن است. اگر تنوع روش ها بیشتر شود و به عبارتی عرضه زیاد شود حتماً قیمتها کمتر خواهد شد. خلاصه اینکه دلیل شما چندان معتبر نیست و من با آن مخالفم.
مساله دیگر این است که نرخ بهره غیررسمی در بازار صرفاً نرخ بهره ای نیست که بخش رسمی اقتصاد حاضر به پرداخت آن است. من فکر می کنم بیشتر تقاضای پول در بازار غیررسمی در اقتصاد سیاه و قاچاق استفاده می شود. در برخی دوره ها هم وارد بازار سفته بازی ریل ایستیت می شود. بنابراین نمی توان در شرایطی که نهادهای لازم برای کنترل اقتصاد سیاه و زیرزمینی به وجود نیامده نرخ بهره رسمی را بر مبنای این بازار تعیین کرد. در غیر اینصورت دولت با یک سیاست بازار محور رسماً ضد بازار عمل کرده و تولید را کاهش خواهد داد.
البته من با نظر شما در خصوص موضوع جدید تحقیق کاملاً موافقم.
نوامبر 10, 2010 در 2:34 ب.ظ. |
آره درسته که این وامها فقط متعلق به خرید مسکنه ولی بازار مسکن در ایران نقش عمده ای در بازار سرمایه داره و خیلی ها به آن به عنوان سرمایه نگاه میکنند. بعبارتی نقش بازار اوراق قرضه را در بازار ناکارای سرمایه ایران داشته. ضمن اینکه نرخی که در بازار در حدود ۲ تا ۳ درصد است نرخ بهره با ریسک اعتباری است و برای همین تعجب نداره که نرخ بهره بدون ریسک اعتباری از این مقدار کمتر باشه.
نوامبر 11, 2010 در 10:08 ق.ظ. |
وام های ربوی بازار ایران عموماً با ضمانتهای ملکی + چک و سفته معتبر داده می شود. با توجه به ریسک عدم فروش اوراق در دوران رکود مسکن من فکر می کنم درجه ریسک چندان متفاتی نداشته باشند. با این توضیحات شما مطلب جدیدی ارائه نکرد. من گفتم که نرخ این اوراق وابسته به میزان سود انتظاری بازار مسکن دارد. همچنین محدودیت منابع نرخ را بالاتر می برد.
مساله من اینه که با توضیحات شما این برداشت شود که نرخ بهره بانک ها باید آزاد شود و من مخالف آن هستم. اگر اینگونه باشد عمده منابع بانکی به سمت بازار سیاه و قاچاق و سفته بازی های مختلف مثل مسکن، اتومبیل، کالاهای بادوام، موبایل، سهام و … کشیده می شود. نتیجه یک اقتصاد متورم حبابی خواهد بود.
لابد شما می گویید چه کسی بهتر از بازار می تواند نرخ پول را تعیین کند و در ضمن تضمین کننده کارایی منابع باشد. من اتفاقاً می گویم در اقتصاد ایران نظام بازار منابع را در فعالیتهایی استفاده می کند که منطبق با اهداف توسعه ای نیست (اهداف توسعه ای لزوماً منطبق با کارایی نیست). برای نمونه عرض می کنم رهاسازی بانک ها در پرداخت تسهیلات مسکن در سالهای 85 و 86 یکی از بزرگترین علت های افزایش های چندبرابری قیمت مسکن بود. هر چند علت اصلی نبود اما در صورت ادامه به آن دامن می زد. اگر بازار ریل استیت ایران مثل آمریکا این امکان را داشت که عرضه بر تقاضا پیشی بگیرد مسلماً رکودی مشابه آمریکا اتفاق می افتاد. نتیجه ورشکستگی اکثر بانکها بود.
نظر شما در خصوص کارایی بازار (ایران) برای تخصیص کارای منابع پولی چیست؟
نوامبر 11, 2010 در 4:50 ب.ظ. |
بهتره که نرخ بهره ها آزاد بشه و بخش بازرگانی هم از آن منتفع. بازار سیاه و متورم حبابی و … اصطلاحات جنابعالی است. سفته بازی یعنی چه؟ داستان ریل استیت آمریکا هم چیز دیگری بود که دربارش قبلا نوشتم و ربطی به مطلب اینجا نداره.